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建築中のマンションの相続評価は?

こんにちは、増田です。

今日は朝から晴れ、気温も19度と涼しく
秋の深まりを感じるこの頃です。
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先日、群馬の水上高原に行った帰りに沼田市にある「とんかつトミタ」
に立ち寄りました。
こちらのお店は老舗のとんかつ屋さんで、知る人ぞ知る
人気店です。よく行くのですが、お昼時はいつも駐車場がいっぱいで
入れないことも多々、、
この日はヒレカツそばセットを注文!


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美味しく頂きました。
以前タモリさんも来店したようで、店内に写真が飾ってありました。
このあたりのビュースポット河岸段丘を一望しながらの食事がウリのこちらの
お店、近くにお出かけの際はお薦めです。
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今回は
建築中のマンション、相続評価は?です。

マンション建築中に被相続人が亡くなった場合
土地、建物の相続税評価額はどうなるのでしょう?

例)
土地(更地価格) 2億円
建物(建築請負金額 1億円 (工事進行割合 80%)
建築代金については、5,000万円をすでに業者にしはらっています。
手元現金預金 5,000万円

建物については
賃貸用か自用かの如何にかかわらず、建物の建築中に相続が発生した場合
その建築中の建物は費用現価の70%に相当する金額で評価します。
この場合の費用現価とは、相続開始時における投下した建築費用の額のことをいい、万一、その建築請負工事をその時点で解約した場合、その業者へ支払わなければならない金額です。

建物の相続税評価格
1億円×80%(=8,000万円(費用現価))×70%=5,600万円
となります。

土地の評価額については
賃貸マンションの建築中ですので、他人には貸し付けしていませんから
自用地となります。
相続税評価額は自用地評価額の2億円となります。

(評価格)
8,000万円(投下した建築費用)×70%=5,600万円
未払金・・・・投下した費用-支払金額
建物の進行具合に比して、実際に支払った金額が少なければ、その差額は
未払金として債務計上することになります。
逆に、実際に支払った金額が多いときは、前渡金として財産計上することになります。

8,000万円(投下した建築費用)-5,000万円(既払金)
=3,000万円・・未払金
手元預貯金5,000万円

【相続税評価格の合計】
2億円(土地)+5,600万円-3,000万円(未払金)+5,000万円(手許現金預金)

=2億7,600円

となります。

賃貸マンションを建設しないで更地のまま相続した場合
土地2億円+預金1億円=3億円となりますので

建築中のマンションでも
3億円-2億7,600万円=2,400万円の節税効果があったことになります!
詳しくはいつでもご相談お待ちしております。

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