居住用不動産の夫婦間贈与の税金は?

こんにちは!増田です。

今週の5日、6日と泊りで仙台に遠征してきました。

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いつも大変お世話になっていて、20年来、長くお付き合いさせていただいて

いる仙台のO社長さん。


夕食には

お勧めの「おでんこうぞう」さんに連れて行っていただきました。

隠れ家的なオフィス街一画で、入口はなんとビルとビルの間に

一枚の青い暖簾が一枚、、

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のれんをくぐっても細い路地が突き当たりには小さなビルの入口

と2階に上がる階段だけで

あれ?どこにお店が?という感じです。

2階に上がりドアを開けると!

すでにすごく賑わっておりました。



お刺身もとても新鮮で美味しく、おでんはもちろんのこと

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他の一品のレベルの高さには驚きです。

お話しによると、やはりなかなか予約が取れない程の人気とのこと。

おでんのスープは全て飲みほすほど!
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ごちそうさまでした!そして感動をありがとうございます。

O社長 !
いつものお気遣いに感謝です!

仙台に行かれる方はおすすめですよ~(^-^)/

https://tabelog.com/miyagi/A0401/A040101/4016208/

帰り際には定番の土産、「ずんだ餅」と「萩の月」を購入!

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また来年きます!


さて今回は

「居住用不動産の夫婦間贈与の税金は?」

についてです。

贈与税のうち、年間110万円の基礎控除の他に居住用不動産を夫婦間で贈与

する際、2,000万円を控除するという配偶者控除の特例があります。

この特例を受けるためには、

婚姻期間が20年以上あることに加え、以下の4つの条件が必要です。

① 居住用の土地や建物、あるいはこれらを取得するための贈与であること。

② 取得(贈与)の翌年3月15日までは居住し、かつその後も引き続きそこに

居住する見込みであること。


③ 以前に、この配偶者控除の特別控除を受けていないこと(つまり、この特例は

一生に一度しか受けることができないということになります。)


④ かりに贈与税がかからなくても、贈与税の申告をすること。



ただし注意点が何点かあります!


「一生に一度しかつかえません!」

この制度は、同じ配偶者に対して、一生に一度しか使うことが出来ません。

例えば1,500万円の非課税枠を使い、500万円分の枠が残ったとしても再度使うことは出来ませんので注意しましょう。


「税金がかからないのは贈与税だけです!」

この制度の利用により税金がかからないのは「贈与税」の部分のみです。
よって、贈与税がかからない場合であっても、不動産の名義変更のための登録免許税、不動産取得税、

登記費用などは別途かかります。

費用が全くかからないというわけではないので注意しましょう。


「住宅ローン返済のための贈与はNGです」

あくまでも「不動産を直接贈与する」、「不動産を取得するためのお金を贈与する」場合に適用できる制度です。

配偶者が先にローンを組み、その支払に充てるためにお金を贈与する場合には適用できないので注意しましょう。


「金銭よりも不動産で贈与するほうかお得!」

金銭の場合、5,000万円を贈与すれば5,000万円が贈与税の課税対象額となります。

一方、不動産の贈与税の課税対象額は、一般的に土地の場合路線価での評価

(公示価格のおよそ80%程度、建物の場合は固定資産税評価額(建築代金のおよそ50%~70%程度)とされています。

例えばですが、公示価格が2,000万円の土地の場合、1,600万程度という金額で評価することができます。

つまり、ほとんどのケースで、金銭を贈与するよりも不動産を贈与した方がお得ということになります。


「不動産の持分を一部贈与して共有名義にするとお得!」
住んでいる家の持分の半分を配偶者へ贈与することで、転勤等の理由でやむを得なく将来マイホームを売却する場合の、

売却益に対する所得税を少なくすることができる可能性があります。

所得税では居住用財産を売却した際に、売却益から3,000万円特別控除できる制度があります。

夫婦ともに使うことができるので、共有名義にすることで合計6,000万円まで所得税がかからなくなります。

ただし、配偶者控除の要件として、「その後も引き続き住む見込みである」というものがあります。

そのため売却目的でこの制度を利用することは出来ません。

なお、不動産の共有は、将来に向かってデメリットがゼロではありません。


「長年生活を共にし、支え合った配偶者に不動産をあげたい!」

方にはもってこいの制度ですし

夫婦間贈与の特例は相続対策としても有効な活用方法です。

ただし、相続税について専門家に相談の上、しっかりシュミレーション

したうえでのご利用をお勧めします。

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